Суди попередніх інстанцій вважали наявними підстави для скасування записів про право власності, здійснених державним реєстратором 11 та 18 жовтня 2018 року, оскільки на час вчинення оспорюваних реєстраційних дій зареєстроване обтяження речових прав на нерухоме майно, яке належить ОСОБА_1 , що унеможливлювало будь-які реєстраційні дії щодо такого майна.
На розгляд Великої Палати Верховного Суду поставлені питання:
– чи є наявність у державному реєстрі запису про арешт, який виник після іпотеки, перешкодою для реалізації прав іпотекодержателя щодо звернення стягнення на предмет іпотеки;
– чи допустима державна реєстрація права власності за іпотекодержателем на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, якщо обтяження виникло пізніше іпотеки;
– чи підлягає застосуванню в спірних правовідносинах виняток, встановлений у пункті 3 частини четвертої статті 24 Закону № 1952-IV, який передбачає, що відмова в державній реєстрації прав з підстави, зазначеної у пункті 6 частини першої статті 24 Закону № 1952-IV, не застосовується у разі державної реєстрації права власності на нерухоме майно, що набувається у результаті його примусової реалізації відповідно до закону.
Спірні правовідносини виникли з приводу того, що у зв`язку з неналежним виконанням позивачем укладеного з банком кредитного договору утворилася заборгованість. На забезпечення виконання зобов`язання за кредитним договором банк звернув стягнення на предмет іпотеки, право власності на яке за банком зареєстроване державним реєстратором.
Вирішуючи спір, Велика Палата Верховного Суду керується таким
Відповідно до частини першої статті 509 ЦК України, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.
Згідно зі статтею 546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності. Договором або законом можуть бути встановлені інші види забезпечення виконання зобов`язання.
В силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов`язання, забезпеченого заставою, а також в інших випадках, встановлених законом, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави) (стаття 572 ЦК України).
Відповідно до статті 589 ЦК України у разі невиконання зобов`язання, забезпеченого заставою, а також в інших випадках, встановлених законом, заставодержатель набуває право звернення стягнення на предмет застави. За рахунок предмета застави заставодержатель має право задовольнити в повному обсязі свою вимогу, що визначена на момент фактичного задоволення, включаючи сплату процентів, неустойки, відшкодування збитків, завданих порушенням зобов`язання, необхідних витрат на утримання заставленого майна, а також витрат, понесених у зв`язку із пред`явленням вимоги, якщо інше не встановлено договором.
При цьому у статті 575 ЦК України наведено окремі види застав та вказано, що іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.
Отже, іпотека є особливим видом застави, за яким виконання зобов`язань забезпечується виключно нерухомим майном. Іпотека регулюється не лише загальним законодавством – ЦК України, Законом України від 02 жовтня 1992 року № 2654-XII «Про заставу», а й спеціальним – Законом № 898-ІV.
Відповідно до пункту 2 частини першої статті 1 Закону № 898-IV іпотека – це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
У частині першій статті 12 Закону № 898-IV вказано, що в разі порушення іпотекодавцем обов`язків, установлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання – звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.
У частинах першій, третій статті 33 цього Закону передбачено, що в разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Згідно з положеннями частин першої – третьої статті 36 Закону № 898-IV сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
У позовній заяві ОСОБА_1 посилався на те, що договір про задоволенні вимог іпотекодержателя між іпотекодержателем та іпотекодавцем не укладався, а іпотечний договір не містить відповідного застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.
Однак у пункті 1.12 іпотечного договору сторони погодили, що одночасно з нотаріальним посвідченням цього договору нотаріус накладає згідно з чинним законодавством України заборону відчуження предмета іпотеки.
За пунктами 2.4.3, 2.4.4 іпотечного договору іпотекодержатель має право у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем та (або) позичальником зобов`язань за основним зобов`язанням задовольнити звернення стягнення на предмет іпотеки. У разі невиконання іпотекодавцем хоча б одного зі своїх обов`язків згідно з пунктами 2.1.1-2.1.11 цього договору, має право вимагати дострокового виконання іпотекодавцем та (або) позичальником зобов`язань за основним зобов`язанням та задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
Іпотекодержатель має право за рахунок коштів, отриманих від реалізації предмета іпотеки, відповідно до чинного законодавства України забезпечити свої забезпечені іпотекою вимоги; у разі виникнення права звернення стягнення на предмет іпотеки, реалізувати його відповідно до приписів чинного законодавства України (пункти 2.4.6, 2.4.7 іпотечного договору).
У пунктах 4.1, 4.6 іпотечного договору передбачено, що в разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем та/або позичальником зобов`язань за основним зобов`язанням іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки, зокрема, шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань у порядку, встановленому статтею 37 Закону № 898-IV (а. с. 6, 7, т. 1).
Відповідно до частини першої статті 37 Закону № 898-IV іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Зазначені вище пункти іпотечного договору містять відповідне застереження, яке прирівнюється до договору, згідно з яким іпотекодавець засвідчує, що він надає згоду на набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержателем за власним одноосібним письмовим рішенням.
На підставі іпотечного договору, яке містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя та повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, 13 та 20 жовтня 2018 року державним реєстратором прийнято оскаржувані рішення про реєстрацію права власності на нерухоме майно (предмет іпотеки) за АТ «Укрсоцбанк».
Відповідно до частини другої статті 37 Закону № 898-IV рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді, що є для іпотекодавця гарантією дотримання іпотекодержателем вимог закону щодо підстав та процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку.
Відносини, пов`язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулює Закон № 1952-IV, у частині другій статті 18 якого зазначено, що перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
У пунктах 6, 7 Порядку № 1127 (тут і далі – в редакції, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що державна реєстрація прав проводиться за заявою заявника шляхом звернення до суб`єкта державної реєстрації прав або нотаріуса, крім випадків, передбачених цим Порядком. Для державної реєстрації прав заявник подає оригінали документів, необхідних для відповідної реєстрації, та документ, що підтверджує сплату адміністративного збору за державну реєстрацію прав.
Відповідно до пункту 12 Порядку № 1127 розгляд заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, здійснюється державним реєстратором, який встановлює черговість розгляду заяв, що зареєстровані в базі даних заяв на таке майно, відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами та їх обтяженнями, а також наявність підстав для проведення державної реєстрації прав, зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав.
Згідно з пунктами 18, 23 Порядку № 1127 за результатом розгляду заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор приймає рішення щодо державної реєстрації прав або щодо відмови в такій реєстрації. За наявності підстав для відмови в державній реєстрації прав, що визначені Законом № 1952-IV, державний реєстратор приймає відповідне рішення, яке повинне містити вичерпний перелік обставин, що стали підставою для його прийняття, з відповідним обґрунтуванням їх застосування.
У частині першій статті 24 Закону № 1952-IV перелічено підстави для відмови у державній реєстрації прав та їх обтяжень.
За наявності підстав для відмови в державній реєстрації прав державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав. Рішення про відмову в державній реєстрації прав повинне містити вичерпний перелік обставин, що стали підставою для його прийняття (частина друга статті 24 Закону № 1952-IV).
Також у статті 24 Закону № 1952-IV визначено перелік обставин, за яких відмова в державній реєстрації прав з підстав, зазначених у частині першій цієї статті, не застосовується.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення.
Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.
Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 02 липня 2019 року у справі № 48/340 (провадження № 12-14звг19) та багатьох інших.

У постанові від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21) Велика Палата Верховного Суду зробила висновки про те, що визначальним критерієм для розмежування віндикаційного та негаторного позовів є відсутність або наявність у позивача права володіння майном; відсутність або наявність в особи права володіння нерухомим майном визначається виходячи з принципу реєстраційного підтвердження володіння; особа, до якої перейшло право власності на об`єкт нерухомості, набуває щодо нього всі правоможності власника, включаючи право володіння.
Підстави припинення іпотеки передбачені у статті 17 Закону № 898-IV. Зокрема,іпотека припиняється у разі: припинення основного зобов`язання або закінчення строку дії іпотечного договору; реалізації предмета іпотеки відповідно до цього Закону; набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки; визнання іпотечного договору недійсним; знищення (втрати) переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її; з інших підстав, передбачених цим Законом. Наступні іпотеки припиняються внаслідок звернення стягнення за попередньою іпотекою. Відомості про припинення іпотеки підлягають державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.

Щодо відступу від висновку, викладеного в постановах Великої Палати Верховного Суду
Крім того, у справі № 916/5073/15 (провадження № 12-33зг18) Велика Палата Верховного Суду не вбачала підстав для задоволення позову у зв`язку з обранням неправильного способу захисту, лише роз`яснила позивачу інші шляхи захисту порушених прав, зокрема можливість звернутися до суду з позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки в інший спосіб, ніж визнання права власності на нього, а також можливість набуття права власності на предмет іпотеки у порядку, визначеному в Законі № 1952-IV, та навела при цьому в постанові положення статей 3, 18 зазначеного Закону та пункти 6, 9, 12, 18, 19, 57 Порядку № 1127.

У постанові від 08 червня 2021 року у справі № 346/1305/19 (провадження № 14-181цс20) за позовом про звільнення майна з-під арешту Велика Палата Верховного Суду вирішувала, зокрема, питання, чи є арешт квартири, зареєстрований у Державному реєстрі прав після того, як банк зареєстрував за собою предмет іпотеки, підставою для відмови позивачці, яка є новим іпотекодержателем за договором іпотеки, у державній реєстрації права власності на предмет іпотеки. При цьому суди попередніх інстанцій не встановили, що позивачка зверталася до нотаріуса з метою реалізації іпотечного застереження та реєстрації за нею права власності на квартиру. Вона звернулася до суду у березні 2019 року з метою захисту свого права іпотекодержателя щодо реєстрації права власності на квартиру як предмет іпотеки, не обґрунтувавши станом на момент звернення наявності перешкод у реалізації такого права, оскільки після введення в дію 04 лютого 2019 року Закону № 2478-VIII наявність обтяження речових прав на нерухоме майно не могла бути підставою для відмови у державній реєстрації права власності на таке майно у порядку, встановленому статтею 37 Закону № 898-IV. Така підстава для відмови існувала до моменту введення в дію 04 лютого 2019 року Закону № 2478-VIII.

Законодавче обмеження в оформленні права власності на обтяжене нерухоме майно власне було спрямоване на унеможливлення порушення прав обтяжувача та виникнення суперечностей між записами у державному реєстрі.
Велика Палата Верховного Суду не вбачає підстав для відступу від висновків, викладених у постановах Верховного Суду України від 11 листопада 2014 року у справі № 21-357а14 та від 19 травня 2015 року у справі № 21-121а15, а також від висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 03 квітня 2019 року в справі № 755/5072/17 (провадження № 14-100цс19), оскільки у вказаній справі Велика Палата Верховного Суду при прийнятті рішення про відмову в позові застосувала інші норми права, ніж ті, які були підставою для висновків Верховного Суду України та Великої Палати Верховного Суду при розгляді попередніх справ.

Джерело: Центр дослідження судової практики.